투자수익률의 계산

마지막 업데이트: 2022년 5월 24일 | 0개 댓글
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투자수익률의 계산

A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상 황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은? (다만, 호황과 ..

A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상 황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은? (다만, 호황과 ..

A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상 황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은? (다만, 호황과 ..

A, B , C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상 황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은? (다만, 호황과 불황 의 확률은 각각 50%임)

① 5.3% ② 5.4% ③ 5.5% ④ 5.6% ⑤ 5.7%

포트폴리오의 기대수익률 계산

∙ 각 자산의 기대수익률에 각 자산의 투자 비중을 가중치로 적용하여 가중평균한다.

∙ 개별 자산의 기대수익률을 구하는 경우 확률이 반반(50%:50%)인 경우, 개별 자산의 가중평균은 예상

수익률의 중앙값(산술평균)과 같다.

포트폴리오의 기대수익률은 각 자산의 기대수익률을 구한 후 각 자산의 기대수익률에 각 자산의 투자비중을 가중치 로 하여 가중평균하여 구한다.

미국 탐구생활

IRR (Internal Rate of Return)은 우리나라 말로 흔히 내부수익률이라고 불리는 하나의 투자 지표이다. 일반적으로 기업의 Capital Project에 투자하거나, 내가 하는 일인 Commercial 부동산에서 프로젝트에 투자를 할때 많이 사용하는 개념중에 하나이다.

IRR은 프로젝트의 모든 Cash Flow의 NPV를 0으로 만드는 할인률이다. 따라서, IRR의 계산을 위해서는 NPV를 계산할 수 있어야 한다.


일반적으로 기업의 Capital Project의 경우 회사의 Cost of Capital 혹은 요구 수익률과 비교하여, Capital Project의 IRR이 Cost of Capital이나 요구수익률 보다 크면 투자를 집행하고, 회사의 Cost of Capital or 요구수익률 보다 IRR이 작으면 투자를 Reject하는 형태로 사용하는 경우가 많이 있다.투자수익률의 계산

그럼 IRR은 어떻게 구하는 것일까?


IRR의 공식은 아래와 같다.

이를 실제로 계산하기 위해서는 Finance용 계산기가 이용하거나, 혹은 Excel을 투자수익률의 계산 통해 계산을 하여야 한다.

실제로 한번 구해보자 (예시)


우선 A라는 Project에 초기 집행비용이 100만원이 들어간다고 가정하자. 그리고 총 3년간 수익이 50만원씩 배당이 나오는 프로젝트라는 가정을 해보자.


아주 간단하게 현금의 흐름을 그리면,

이 현금흐름을 IRR의 공식을 통해 구하면 아래와 같다.


이를 Finance 용 계산기 혹은 엑셀을 통해서 IRR값을 구하게 되면, IRR은 23.38% 이다. 따라서 23.38%가 회사의 요구 수익률이나 Cost of Capital보다 크게되면 이 프로젝트는 실행하게 될 확률이 높은 프로젝트가 된다.

예를 들어 회사의 요구 수익률이 9%라고 한다면, 이 프로젝터의 경우 IRR이 23.38%이므로 회사의 요구 수익률 보다 높은 프로젝트이고, 이 프로젝트는 수행할 확률이 높게 된다.

IRR은 실제로 투자수익률의 계산 수익이 발생하는 개념에서 사용할 수 도 있고, 혹은 Cost를 Saving하는 개념에서 활용할 수도 있다. 예를 들어 100만원을 투자하여 A라는 기계를 설치시, 향후 3년간 50만원의 비용절감이 예상된다면 동일한 공식으로 투자에 대한 IRR을 구할 수 있다.

단, IRR에도 두가지 한계가 있는데,


1. CF가 일반적인 형태가 아닐 경우 여러 개의 IRR이 존재할 수 있다

앞에서 말했듯이, IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인률이다. IRR은 흔히 초기에 투자수익률의 계산 Capital Investment 가 일어나고, 이후에 수익이 발행하거나 비용이 감소하는 형태의 프로젝트에 적합하다. 만약에 중간에 추가적인 Capital investment가 발생하는 Cashflow의 경우에는, IRR의 공식의 특성상 여러개의 IRR이 발생할 수도 있다.

2. IRR은 CF가 회사의 자본비용이 아니라 IRR만큼으로 매번 재투자가 될 수 있다는 것을 투자수익률의 계산 가정한다.

하지만 실제 현실은 그렇지 못한경우가 대부분이다. 위의 예를 든 Cash flow의 경우 IRR이 23.38% 가 나오는데, 이는 Year 1에 발생한 Cashflow인 50이 23.38%의 프로젝트에 재투자 되는 것을 가정하였을 때, 전체 프로젝트의 IRR이 23.38%가 나오는 것이다.

이런 형태로 Year 1, 2에서 발생한 Cashflow가 재투자 되어야지만 최종적으로 연간 23.38%라는 수익률이 나오는 것이다.

(100 X (1+23.38%)^2 = 187.82)


하지만 현실 세계에서 이렇게 동일한 수익률의 프로젝트에 재 투자될 확률은 매우 희박하기에 이 또한 IRR이 가진 한계중 하나라고 할 수 있다.

earticle

2013년 제3차 국민연금 재정계산 결과가 발표되었다. 그 결과는 2008년 재정계산과 유사하게 2060년경 기금고갈이 예상된다는 것이었다. 국민연금 재정계산 결과가 발표 될 때마다 기금고갈, 보험료율 인상과 같은 이슈들이 뉴스를 장식하는 것은 이전과 다 름없는 모습이지만, 2008년 제2차 재정계산 이후 국민연금과 관련하여 제기되었던 중 요 사안들, 특히 장기재정목표 설정과 그에 따른 기금의 목표투자수익률 설정과 같은 사안들은 2013년 제3차 재정계산 과정에서도 별다른 진전이 없었다는 것은 아쉬운 점 으로 남는다. 본 연구에서는 2008년 재정계산 결과를 바탕으로 기금투자수익률 가정을 변화시킬 때 기금규모에 어떠한 영향을 미치는지에 관해 살펴보고 기금투자수익률 가정과 관련 한 몇몇 이슈들에 대해 다룬다. 먼저 기금투자수익률 가정은 기금규모가 지속적으로 증 가하고 있는 현 시점에서 볼 때 기금투자수익의 확대를 통해 기금고갈시기에 작지 않은 영향을 미칠 수 있다는 점에서 그 중요성이 있다. 실제 2008년 재정계산결과에 대해 7% 명목투자수익률 가정을 적용하거나 4.75% 실질투자수익률 가정을 적용한 결과 재정추계기 간인 2078년까지 기금고갈이 일어나지 않는 등의 효과를 확인할 수 있었으며 기금투자수 익률 가정을 1% 더 높이는 경우에도 기금고갈시점이 약 9년 정도 늦춰지는 효과가 나타나 는 것을 볼 수 있다. 한편 기금투자수익률 가정은 투자수익률의 계산 결국 장기재정목표에서 출발하여 도출되 는 것이 가장 바람직하다. 그러나 아직까지 장기재정목표 설정에 대해 어느 누구도 심각하 게 접근하지 않고 있는 상황에서는 기금투자수익률 가정의 도출과정을 기금운용과 보다 밀접하게 만들 필요성이 있으며 본 연구에서는 중기자산배분결과와 기금투자수익률 도출 과정을 연계시키는 것을 한 가지 방안으로 제안하였다. 그리고 기금투자수익률 가정을 기 금의 최소목표투자수익률로 삼아 자산배분을 하고 기금운용 전반에 영향을 미치도록 기금 운용 프로세스에 영향을 미친다면 향후 장기재정목표가 결정되고 그에 따라 기금투자수익 률 목표가 결정되며 이를 기금운용에 반영하는 과정을 수립하는 것이 더욱 쉽게 달성될 수 있을 것이다.

요약
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 1~3차 재정계산 기금투자수익률 가정 및 문제점
Ⅲ. 해외사례: 캐나다 CPP 25차 추계보고서
Ⅳ. 국민연금 재정계산 기금투자수익률 가정 개선안
1. 기금투자수익률 가정 설정방안
2. 기금투자수익률 가정 개선의 효과
Ⅴ. 결론
참고문헌

투자수익률의 계산

랄라입니다. 오늘도 대구 날씨는..엄청 좋은데..경기는 "악" 소리가 나올만큼 좋지 않다는 걸 새삼 다시 느끼고 있습니다.

제가 목조건축 목수일을 시작한지가 7년째인데..작년부터 올해에 걸쳐 이렇게 까지 일이 없이 빈둥거리기는 처음인것 같습니다.

너무 놀다보니 일을 찿으려 이리저리 알아보고..용을 써봐도. 도무지. 일이 잡히지가 않네요. 다들 너무 힘들어 하시네요.T.T

제가 회사를 그만두고..이일을 택한이유중 하나가..내몸 하나 관리 잘하면..죽을때까지. 일걱정은 없을줄 알았는데. 난감합니다..저뿐만 아니라 여러사람들이. 쩝.

일은 일이고..이번장에서는 부동산에 있어 아주 중요한 부분인 수익률 계산과 기대수익률과 실현(진성)수익률의 요건에 대헤서 한번 비교해보겠습니다.

우리가 일반적으로 부동산거래시에 말하는 수익률은 기대수익률을 의미합니다.

다른 말로 예상수익률이라고도 합니다. 내가 건물이나 토지 등을 매도또는 임대 할경우 그동안 지출되었던 비용을 공제하고 남은 수익이 얼마 정도 될 것이라고 예상하는 수익률을 기대수익률(예상수익률)이라고 합니다.

단순한예로는 어떤 건물을 1억원에 사서 1년후에 지출비용을 공제하고 1천만원 남길수있다고 예상된다면 기대수익률은 10%가 됩니다.

일반적으로 우리들이 말하는 수익률이 기대 수익률이죠.

이용어는 일반적으로 사용되는 용어는 아니구요. 대규모 프로젝트나 특별한 조건이 있는 사업에 적용되는 수익률입니다.

투자에 대한 위험(리스트)가 있을때 투자자가 대상 부동산에 투자를 결정하기 위해서 반드시 보장되어야 할 최소한의 수익률을 의미합니다.

투자가 이루어지고 난 후에 실제로 실현된 수익률을 말합니다. 즉. 모든 지출 비용을 공제하고 난 후 내주머니에 실제로 들어오는 수익을 말합니다.

이 수익률이 진짜 수익률이죠.

얼핏 내용은 기대 수익률과 차이가 없어 보이나..기대 수익률은 매매나 임대 운용을 하기전에 산정되는 비용이라..

실제로 매매후 또는 임대 운용후에 발생하는 보이지 않는 비용까지 산정 하기가 조금 어렵기 때문에..실현수익률과

그러하기 때문에 일반적으로 부동산 시장에서는 거래초기단계에 분양을 하거나 매매가 이루어 지무로 일반적으로

기대 수익률로 말 할 수빡에 없는 것입니다.

수익률계산

예1) 오피스텔이나 상가또는 다가구원룸 매입 또는 분양받을 경우 수익률 계산법

부동산 수익률 = 순수익(수입-대출이자) / 실 투자금(매입대금-대출금-보증금) *100

구입비용이 1억2천6백만원(취득세,매매중개수수료 포함) 중 보증금이 2천만원 , 대출금이 6천만원 이라고 가정하면

실 투자금은 4천6백만원이 됩니다.

임대수익(월세) 40만*12개월 = 4백8십만원

년간 수익급은 4백8십만원이됩니다.

년간 지출 비용은 90만원이 됩니다.

(수입-지출) 3백9십만원 / (실투자금) 4천6백만원 *100 = 8.47% 가 나오게 됩니다.

랄라의 포인트체크 : 기대수익률가 실현수익률 비교

위의 계산 방식이 일반적인 기대수익률 산정방식입니다. 근데..막상 오피스텔이던 상가이던 다가구원룸이던 운영을 해 보면 이와 같은 기대수익률은 절대 나오지 않습니다.

투자수익률의 계산

문제 . 1,000 억 원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C 로 구성되어 있다 . 다음 설명 중 옳은 것은 ?

빌딩 A 빌딩 B 빌딩 C
매입 가격 100 억 원 300 억 원 600 억 원
기대수익률 연 6% 연 10% 연 12%
위험
( 수익률의
표준편차 )
4% 7% 10%

① 부동산 펀드의 기대수익률은 연 10.5% 이다 .

② 빌딩 A 는 빌딩 C 보다 고위험 , 고수익의 투자 부동산이다 .

③ 투자자의 요구수익률이 연 10% 일 경우 , 이 투자자는 부동산펀드에 투자하지 않을 것이다 .

④ 부동산펀드에 빌딩을 추가로 편입시킬 경우 이펀드의 체계적 위험이 줄어들 것이다 .

⑤ 빌딩 A, B, C 중에서 위험 1 단위 당 기대수익률이 가장 높은 것은 빌딩 A 이다 .

[2006년(17회)기출]부동산학개론 36. 위험과 수익(계산문제)

문제. 1,투자수익률의 계산 000억 원의 부동산펀드가 빌딩 A, B, C로 구성되어 있다. 다음 설명 중 옳은 것은? ① 부동산 펀드의 기대수익률은 연 10.5%이다. ② 빌딩 A는 빌딩 C보다 고위험, 고수익의 투자 부동산이다.

문제 . 가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은 ?

경제환경변수 발생확률 (%) 수익률 (%)
비관적 20 4.0
정상적 60 8.0
낙관적 20 13.0

[2008년(19회)기출]부동산학개론 27. 기대수익률(계산문제)

문제. 가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은? ① 4.8% ② 6.8% ③ 7.4% ④ 8.2% ⑤ 9.6% 정답. ④ 해설. 각각

문제 . 상가 , 오피스텔 , 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때 , 이에 관한 설명으로 틀린 것은 ?

구분 상황
호황 불황
확률 0.5 0.5
수익률 (%) 상가 16 6
오피스텔 12 4
아파트 8 2

① 각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정 수익률을 곱하여 계산한다 .

② 기대수익률은 상가가 가장 높고 , 다음은 오피스텔이며 , 아파트가 가장 낮다 .

③ 투자위험은 추정 수익률의 분포 , 즉 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다 .

④ 투자위험은 아파트가 가장 낮고 , 다음은 오피스텔이며 , 상가가 가장 높다 .

⑤ 평균 분산 지배원리를 기준으로 볼 때 , 상가가 아파트를 지배한다 .

[2009년(20회)기출]부동산학개론 18. 경제상황별 수익률

문제. 상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때, 이에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정

문제 . A, B, C 3 개의 부동산 자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다 . 이 포트폴리오의 자산 비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은 ( 다만 , 호황과 불황의 확률은 각각 50% 임 )

투자수익률의 계산
구분 포트폴리오 비중 (%) 경제 상황 별
예상 수익률 (%)
호황 불황
A 부동산 20 6 4
B 부동산 30 8 4
C 부동산 50 10 2

[2010년(21회)기출]부동산학개론 29. 포트폴리오 기대수익률(계산문제)

문제. A, B, C 3개의 부동산 자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산 비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은(다만, 호황

문제 . 시장 상황별 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은 ?

시장 상황 수익률 확률
불황 10% 30%
보통 20% 40%
호황 30% 30%

① 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.6%

② 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.4%

③ 기대수익률 : 25%, 분산 : 4%

④ 기대수익률 : 25%, 분산 : 5%

⑤ 기대수익률 : 25%, 분산 : 6%

[2011년(22회)기출]부동산학개론 9. 기대수익률과 분산(계산문제)

문제. 시장 상황별 투자수익률의 계산 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은? ① 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.6% ② 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.4% ③ 기대수익률 : 25%, 분산 : 4% ④ 기대수익

문제 . 다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률 (%) 은 ? ( 단 , 포트폴리오의 비중은 A 부동산 : 50%, B 부동산 : 50% 임 )

경제 상황 각 경제 상황이
발생할 확률 (%)
각 경제 상황에 따른
예상수익률 (%)
A 부동산 B 부동산
불황 40 20 10
호황 60 70 30

[2013년(24회)기출]부동산학개론 25. 포트폴리오의 기대수익률(계산문제)

문제. 다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률(%)은? (단, 포트폴리오의 투자수익률의 계산 비중은 A 부동산 : 50%, B 부동산 : 50% 임) ① 24 ② 28 ③ 32 ④ 36 ⑤ 40 정답. ④ 해설. 포트폴리오의 기대수익률

문제 . 자산 비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때 , 전체 구성 자산의 기대수익률은 ?( 단 , 확률은 호황 40%, 불황 60% 임 )

구분 자산비중 경제상황별 예상 수익률
호황 불황
상가 20% 20% 10%
오피스텔 30% 25% 10%
아파트 50% 10% 8%

[2014기출]부동산학개론 18. 전체 구성자산의 기대수익률(계산문제)

문제. 자산 비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성 자산의 기대수익률은?(단, 확률은 호황 40%, 불황 60% 임) 구분 자산비중 경제상황별 투자수익률의 계산 예상 수익률 호황 불황 상가 20% 20% 10%

문제 . 상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때 , 상가의 기대수익률이 8% 라고 한다 . 정상적인 투자수익률의 계산 경제 상황의 경우 ( ) 에 들어갈 예상 수익률은 ?

상가의 경제 상황 경제 상황별
예상 수익률 (%)투자수익률의 계산
상가의
기대수익률 (%)
상황별 확률 (%)
비관적 20 4 8
정상적 40 ( )
낙관적 40 10

[2019기출]부동산학개론 26. 예상수익률(계산문제)

문제. 상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적인 경제 상황의 경우 ( )에 들어갈 예상 수익률은? 상가의 경제 상황 경제 상황별 예상 수익률(%)


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